【IPO解码】易居中国回港上市,你要上车吗?

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4月26日,曾登陆纽交所后又私有化退市的中国房地产交易服务提供商——易居中国向港交所提交上市申请,卷土重来选择再次拥抱市场。只是不知当初未能在美股市场得到合理估值的易居中国,这次能否在港股市场如愿以偿?
从时机上来看,恰逢港交所重新启动“同股不同权”机制——AB股结构下,易居中国既能完成上市融资,又不需放弃控股地位;从房地产行业来看,恒大、万科、融创、碧桂园等25家头部房企扎堆入股,表示看好;从证券市场来看,中金公司和瑞信两家一线投资机构担任联席保荐人,为易居中国背书……房地产和资本市场一片火热,广大股民心中只有一个问题:要上车吗?
三类业务相辅相成
相关资料显示,易居中国目前主要向市场提供3类服务:一手房代理服务、房地产大数据及咨询服务和二手房经纪平台服务。回顾近3年营收数据,一手房代理服务是易居中国不折不扣的基石业务,营收贡献占比一直保持在84.7%以上;房地产大数据及咨询服务为易居中国特色业务项目,就房地产交易数据及土地数据均覆盖的城市数目而言,易居中国是中国最大的房地产数据提供商;二手房经济平台服务贡献营收占比虽小,但易居中国闯进的二手房经济网络已经位列全国第二,同样不容小觑。易居中国营收情况 图源:港交所
在日常运营中,易居中国的三类业务拥有极强的协同效应。易居中国在代理及经纪平台服务的运营中收集了大部分的数据,数据经过处理后又反过来帮助规划易居中国未来的代理及经纪平台服务运营策略,最终更好的服务房地产开发商。
毫无疑问,拥有一大批房地产头部企业作为忠诚客户是易居中国成功的关键——既向易居中国购买了代理及经纪平台服务,又为易居中国提供了数据。据易居中国透露,中国100强房地产开发商中仅有一家不是易居中国的客户,前3大房企于2017年同易居中国签订了合约销售额合共约1.6万亿元!
高客户依赖,高员工成本
然而,易居中国对少数大客户的高度依赖,也成为了可能制约其进一步发展的潜在威胁。在2015年、2016年、2017年,易居中国收入的22.3%、26.9%及35.1%均来自最大单一客户恒大。易居中国万一在未来失去了恒大的信赖,对业绩的影响不言而喻。
易居中国对大客户的高度依赖还体现在另一个方面——较长的贸易应收账款及客户定金结算周期。数据显示,在2015年、2016年和2017年,易居中国录得贸易应收款持续增长,分别为14.13亿元、23.7亿元和33.53亿元。同时,贸易应收账款周转周期也在持续增加,由2015年的183天增加至2017年的225天。高额的贸易应收款和漫长的应收款周转期说明易居中国在同房企的合作中处于弱势,并拖累了易居中国的资金利用率,减少了盈利。易居中国贸易应收款明细 图源:港交所易居中国贸易应收款项周转周期 图源:港交所
此外,在眼下及未来的运营中,易居中国还需承担不断上涨的人员成本。随着中国经济水平的提升及政府对劳工合同法的再次修订,易居中国正逐渐承担越来越高的人力成本。对于易居中国这样的服务型企业来说,人力成本的占比在日常运营中是非常重要的一项开支。财务数据显示,于2015年、2016年及2017年,易居中国分别录得员工成本17.37亿元、24.02亿元和26.23亿元,联系外部环境可以预见未来员工成本还将进一步攀升。如果易居中国不能以合理的方式将增长的员工成本转嫁给客户,业绩也将受到不利影响。
笔者认为,各大房企入股易居中国的原因有三:
一是房地产服务行业的发展前景可期。从近5年来房价和城镇化率的变化情况来看,中国的房地产及房地产服务市场都还有进一步发展的空间。已交易中国商品住宅物业总建筑面积及平均售价 图源:港交所人口及城镇人口 图源:港交所
二是易居中国资历老、牌子响。易居中国经历过中国房地产市场发展的黄金十年、登陆过美国纽交所,相较于同类企业名声更响亮、在房地产大数据方面也更有优势。
三是彼此业务关联,毕竟只有把房子卖出去才能完成资金流转的全部过程,销售的工作交给外人做不如自己来。何况业务合作中,房地产商占据着更有利的地位!
换言之,房企入股易居中国的意图和股民投资易居中国的初衷并不完全一致!对于房企来说,把房子卖出去是主业,投资易居中国获得投资收益是增收;而股民则是因为看好易居中国未来的发展,所以进行投资。头部房企扎堆入股易居中国虽然热闹,股民却不能忘了综合考虑企业情况和自身的风险偏好,理智选股投资!
■ 作者|熊思怡
■ 编辑|夏雨辰


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