浅析房屋租赁合同未登记备案对“买卖不破租赁”的限制——附50个司法判例观点集成

——— 本文作者 ———
孙亮
合伙人
公司业务部
sunliang@cn.kwm.com
孙亮律师的主要执业领域为房地产、外商直接投资和公司并购等。
孙亮律师在房地产法律服务方面具有丰富的经验,曾代表国内外客户参与了多个房地产开发或并购项目,涵盖土地取得、一级开发、开发建设、销售及售后环节服务、租赁、酒店管理等多个领域,工作内容包括交易框架及谈判策略的设计、参与项目谈判以及起草相关法律文本。孙律师的业务经验还包括外商直接投资、公司并购和企业日常法律服务等。孙律师曾代表境内外投资者组建外商投资企业进行股权转让、重组、并购、清算,协调处理各类纠纷,并担任多家知名外国公司及其在华投资企业的常年法律顾问,为客户提供处理公司日常法律事务,提供法律咨询意见,起草、审阅各类法律文件等法律服务。
汪妮
主办律师
公司业务部
感谢铸金实习生陈洁对本文的贡献
立法沿革
1、行政管理逻辑的转变
原建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)用了整个第三章来规定租赁登记的相关要求,并采取了“经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》”的方式进行管理。1996年11月12日《全国房屋租赁管理现场会纪要》第二条规定,“加强房屋租赁管理,首先要把《房屋租赁证》发放这一关,各地房地产管理部门应当按照建设部第42条令第十七条的规定,取得当地工商、公安部门的配合,建立规范的房屋租赁登记备案制度。”1998年7月23日河南省漯河市人民政府在《关于加强市区房屋租赁管理的通知》(漯政(1998)62号)中明确规定,“房屋租赁当事人未办理登记手续而开展租赁活动的,属非法行为,权益不受法律保护。”因此,老办法中强调了登记备案对民事法律后果的影响。但这一情况,在21世纪初有了新的变化。
2010年住房和城乡建设部发布了《商品房屋租赁管理办法》,2011年2月1日起施行,取代了原建设部《城市房屋租赁管理办法》。新办法第十四条规定,“房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。”第十九条规定,“房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的,当事人应当在三十日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。”其不再就未办理房屋租赁登记备案的民事法律后果做出规定,第二十三条明确,“违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的,处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。”因此,新办法立法层级和逻辑回归到行政法,而非民法。
2、民事法律关系上的确立
2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条明确,“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”同样,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条明确规定合同登记与效力之间的关系。房屋租赁未登记备案不影响租赁合同本身的效力。
问题的提出
房屋租赁未登记备案不影响出租人与承租人之间租赁合同本身的效力,这已经在学界与司法实践中达成共识。但是,房屋所有权发生转移时,租赁关系是否当然适用于买受人呢?《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”显然,该规定未明确规定“买卖不破租赁”的限制条件。然而,在实务中会遇到租期长达20年且租金已一次性付清的情形。此时要求买受人无条件地概括承受原租赁关系,那么不诚信的原房屋所有人即出租人将是最大受益者。如今大量商业租赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不相一致,当租赁权与房屋受让人的所有权冲突时,如果没有适当的适用限制,则难以兼顾租赁权与物权的保护,出租人、承租人与第三人三方就会陷入混乱之中。
典型案件简介
2011年1月31日,胡某某承租陈某某所有的房屋,租赁期为30年,租金抵销到期借款。同年6月14日,出租人陈某某与第三人徐某签订房屋买卖合同并转移所有权。6月15日,第三人徐某与原居住人谢某某发生争执,后徐某占用该房屋。承租人胡某某起诉至法院,要求出租人及房屋受让人继续履行租赁合同。原审法院认为租赁合同未备案登记,房屋买卖协议未载明出租状态且承租人不能提供其他证据证明房屋受让人在购买诉争房屋时知晓诉争房屋已存在租赁关系,所以不适用“买卖不破租赁”原则。原告胡某某不服,向北京市第一中级人民法院提起上诉,二审法院维持原判。
本案争议的焦点在于能否适用“买卖不破租赁”原则,未在相关部门登记备案能否限制该原则的适用。登记备案是公示的方式之一,究其实质,是探讨租赁权公示的必要性与公示的方式。
公示的必要性与方式
不动产租赁权可以被认为是一种具有物权性质的债权。也就是说,虽然房屋租赁权本质上为债权,法律却赋予了其物权化的效力。“买卖不破租赁”便是债权物权化的典型表现。该原则适用的前提应是房屋受让人知道或应当知道租赁关系的存在。一方面,《中华人民共和国物权法》第六条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。”故物权的设立必须符合公示原则,应该以可被外部所查知的方式表现出来,才能使权利具有公信力,从而对抗第三人。另一方面,租赁关系是一种有着租赁期限、租金、租赁用途、第三人购买、抵押权实现等诸多因素影响的动态交易关系。房屋买卖的标的金额一般较大,加之房价的市场波动性较大,一经占有即承认租赁维持权,将反面促使出卖人与他人恶意串通,虚构租赁合同,侵害善意第三人权益。为了保障交易的安全,有效遏制不诚信行为的发生,“买卖不破租赁”的适用必须是有条件限制的。所以,为了在承租人权益和第三人权益的冲突中达致平衡,建立恰当的公示方式是最公正的选择。
公示的方式之一是实际占有使用的事实状态。在一些案例中,由于很多租赁合同无法证明持续的占有使用状态,法院对其真实性不予认可,从而否定“买卖不破租赁”的适用。也有法院认为,在不涉及第三人的房屋租赁案件中,出租人交付房屋,承租人给付租金,存在书面的租赁合同,理应足以证明双方租赁关系的真实性(福建省厦门市同安区人民法院,(2016)闽0212民初4710号,2016-4710李东旭房屋租赁判决书)。
从更深层次思考,使用与否以及使用的方式实际上是承租人的权利,在涉及第三人的房屋租赁案件中,法院将持续占有使用作为评价租赁合同真实性的标准,违背了法律逻辑的一致性。溯其本质,法院是将持续的占有视为租赁权对抗第三人的公示要件。
占有虽然简便直观,但占有权存在的期间难以为第三人确切所知。若要求房屋受让人在交易之前必须准确探寻房屋的占有状态,其一,信息的真实性与可操作性低,其二,严重影响交易的效率。所以有些法院认为占有的事实状态不能当然地推定第三人对租赁关系知悉,如(2017)沪0109民初14528号(见本文附表案例2)、(2016)粤0307民初14086号(见本文附表案例6)、(2019)粤01执复22号(见本文附表案例7)等。在上述典型案件中,北京市第一中级人民法院同样持此观点,承租人负有证明第三人在购买诉争房屋时知晓诉争房屋已存在租赁关系即证明第三人非善意的举证责任。
有法院进一步认为,在实际情况中,出租人在与第三人签订房屋买卖租赁合同时,往往承诺诉争房屋没有权利限制、无任何纠纷,这又加大了承租人证明第三人非善意的难度(见本文附表案例17)。善意第三人无故被牵扯入纠纷甚至受骗的现象时有发生。若第三人向相关部门确认未存在登记备案,加之法院拍卖公告或出租人承诺诉争房屋不存在权利负担,此时要求第三人承受原租赁关系,实属悖于法益均衡的要求。
公示的方式之二是登记备案的法律状态。司法实践中,对于事实上的占有能否推定第三人为非善意,各地法院观点不一,有些法院要求承租人证实其在房屋转让前已经入住的事实,而有些法院要求承租人提供证据证明第三人在购买诉争房屋时知晓诉争房屋已存在租赁关系。当法院要求承租人承担第三人明知或应当知道已存在租赁关系的证明责任时,承租人往往难以提出有利证据。这时,登记备案是关键所在。与占有相比,租赁登记更能准确描述不动产的物权关系,对买受人的保护力度也更强。从满足现代社会市场经济状况和保护交易安全的角度来看,房屋租赁登记能够更好地承担房屋“买卖不破租赁”的公示功能。我们不能期待当事人双方有真实展现租赁关系的自觉,也不能因为大部分城市登记备案率普遍低下的现状而否认登记的操作性和合理性。既然法律规定了房屋租赁的登记备案制度,那么实践操作和理论分析就应该以现行规定为基点。
法国、日本、普鲁士、瑞士等其他国家通过立法规定房屋租赁须经登记才具有对抗效力。我国虽然没有通过全国性立法承认房屋租赁未登记备案对于“买卖不破租赁”的限制,但我国少数地方以地方规范、规章的形式明确了租赁合同对抗第三人的登记备案要件。例如《天津市房屋租赁管理规定》第十三条规定,“未经登记备案的房屋租赁合同,不得对抗第三人。”又如《上海市房屋租赁条例》第十五条规定,“房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人。”上海市高级人民法院民一庭《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》中规定,“……从平衡交易各方利益的角度看,我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力”,虽然后来这一条被删除了,但是“30、‘买卖不破租赁’的适用是否要求租赁合同登记?未经登记的租赁合同,当房屋所有权发生变化时,承租人不能以‘买卖不破租赁’为由向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是,承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。”未被删除。
通过在中国裁判文书网、威科先行、无讼等网站检索关于房屋租赁合同未登记备案的对抗效力的案例,我们发现在裁判文书中也不乏赞成“租赁合同未经登记备案,不具有对抗第三人的效力”的观点,例如(2017)沪0109民初33114号(见本文附表案例3)、(2017)沪0106民初11196号(见本文附表案例4)、(2012)沪一中民二(民)终字第1000号(见本文附表案例5)。除了上海,浙江、山东、广东、福建、河南、黑龙江部分法院的判决也持此观点。
在此,我们试将50个司法判例观点集成附于后表,以供参考。综合来看,对于房屋租赁合同的登记备案的对抗效力,法院持三种观点:
完全支持(20例):将登记备案视为房屋租赁权公示公信的最主要因素,房屋租赁合同未登记备案,不得对抗第三人
部分支持(21例):将登记备案视为房屋租赁权公示公信的因素之一或是作为判断租赁合同真实性的因素之一,通过否认租赁合同的真实性来排除租赁权的行使
不支持(9例):房屋租赁合同登记备案与否,都不产生限制租赁权的行使
从上表统计可见,房屋租赁的登记备案作为一种法定的公示方式,无论是在司法裁判还是在法律规定中,其保障交易安全的功能越来越凸显。
风险提示
房屋租赁的登记备案有从单一的行政管理向管理与公示公信的双重保障过渡的趋势。登记备案的法律状态较之实际占有的事实状态更易被第三人及时、准确地知悉。选择登记备案作为评价第三人善意与否的标准更具有可行性,买卖交易也更具可预测性、安全性。善意买受租赁物并完成不动产变动登记的第三人不受租赁权的负担。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定,“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”该规定支持善意第三人可对抗承租人的优先购买权。法律虽然未明确规定对“买卖不破租赁”的限制,但其与承租人的优先购买权同为租赁权对抗效力的表现,可类推适用。
法律规定了有利于承租人的“买卖不破租赁”规则,但是,在未办理登记备案手续时,可能会被法院认定为缺乏对抗第三人的效力而败诉。虽然房屋租赁的未登记备案对合同双方当事人义务的履行不会造成不利影响,但一旦卷入第三人,将不利于承租人合法权益的保护。所以,对于承租人而言,需要更加重视房屋租赁的登记备案。
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